서울 집값 89주 연속 상승인데 강남은 11주째 하락, 무슨 일일까

서울 집값이 89주째 올랐는데, 강남은 왜 내릴까요?

세 줄 요약

• 서울 아파트값은 89주 연속 올랐지만 상승 폭은 줄었고, 강남 3구는 내렸습니다.
• 중저가 동네와 경기 남부가 오르는 배경으로 소득, 반도체 경기, 전세 물건 부족이 거론됩니다.
• 기준금리 인상으로 대출 이자가 오른 점은 집값을 누르는 요인으로, 주식·금리와 함께 봐야 합니다.

서울 아파트값이 89주 연속 올랐습니다. 역대 가장 긴 기록이라는 보도가 이어지고 있습니다. 그런데 같은 서울의 강남·서초는 11주째 내리고 있습니다. 한 도시 안에서 방향이 갈리는 보기 드문 장면입니다.

한쪽은 오르고 한쪽은 내리는 이유가 궁금하실 것입니다. 이번 글에서는 한국부동산원이 10월 22일 발표한 10월 셋째 주 조사와 관련 보도를 쉽게 풀어 정리했습니다. 숫자의 배경과 전문가 의견, 그리고 조심할 점까지 차례로 살펴보겠습니다. 끝까지 읽으시면 서울 평균 숫자만 봐서는 안 되는 이유가 분명해질 것입니다.

서울 집값, 10월 셋째 주 핵심 숫자

• 서울 매매가 연속 상승: 89주 — 한국부동산원, 10/19 기준 주간 조사
• 서울 주간 상승률: +0.13% — 직전 주 0.16%보다 낮아짐
• 강남·서초 연속 하락: 11주 — 강남 -0.31%, 서초 -0.32%
• 강북 14개 구 상승률: +0.26% — 강남 11개 구는 +0.02%

자료: 머니투데이·EBN·데일리안 보도 요약 · ajumuny.com

10월 셋째 주, 숫자부터 확인합니다

한국부동산원은 10월 19일 기준 서울 아파트 매매가격이 한 주 전보다 0.13% 올랐다고 발표했습니다. 89주 연속 상승입니다. 다만 직전 주 상승률 0.16%보다는 낮아졌습니다. 오름세는 이어졌지만 속도는 한풀 꺾인 셈입니다.

최근 흐름을 이어서 보면 이해가 쉽습니다. 9월 다섯째 주는 0.09%, 10월 첫째 주는 0.12%, 둘째 주는 0.16%였습니다. 두 주 연속 커지던 상승 폭이 이번 주에 3주 만에 줄어든 것입니다. 한 주의 변화만으로 방향이 바뀌었다고 말하기는 이릅니다.

보도에 따르면 서울 25개 구 가운데 22곳이 올랐습니다. 그런데 오른 22곳 중 18곳은 상승 폭이 직전 주보다 작아졌습니다. 오르는 동네가 많아도 힘은 전체적으로 약해졌다는 뜻입니다. 이런 점은 평균 숫자 하나만 보면 놓치기 쉽습니다.

89주라는 기간이 얼마나 긴지 비교해 보겠습니다. 세계일보 보도에 따르면 문재인 정부 시기의 최장 기록은 85주 연속 상승이었습니다. 당시 누적 상승률은 7.71%였는데, 이번 상승기는 10월 12일 기준 약 17.93%로 두 배를 넘습니다. 기간도 길고 오른 폭도 크다는 점이 이번 기록의 특징입니다.

서울 평균 가격도 눈에 띕니다. 머니투데이 보도에 실린 사진 설명에 따르면 9월 서울 중간 가격대 아파트의 평균 매매가는 처음으로 11억 원을 넘었습니다. 올해 들어 1억 3천만 원 가까이 올랐고, 2021년 말 고점보다도 1억 2천만 원 넘게 높다고 합니다. 반면 고가 아파트는 두 달 연속 내려 2년 8개월 만에 가장 큰 낙폭을 보였습니다.

월간 조사로 보면 흐름이 조금 다르게 보입니다. 9월 서울 아파트 매매가격은 한 달 전보다 0.74% 올랐습니다. 월간 상승 폭은 7월 1.27%, 8월 1.05%에 이어 두 달 연속 줄었습니다. 다만 10월 들어서는 주간 상승 폭이 다시 커졌다가 이번 주에 줄었습니다.

강남은 내리고 강북은 오릅니다

강남구는 0.31%, 서초구는 0.32%, 송파구는 0.13% 내렸습니다. 강남과 서초는 11주 연속 하락입니다. 송파구도 7주째 내리고 있어 강남 3구가 함께 약세입니다. 강남구는 압구정동과 역삼동, 서초구는 서초동과 잠원동 대단지 위주로 내렸다고 합니다.

하락 폭은 구마다 다르게 움직였습니다. EBN 보도에 따르면 강남구는 전주 0.35%에서 0.31%로 낙폭이 줄었습니다. 송파구도 0.21%에서 0.13%로 줄었습니다. 반대로 서초구는 0.27%에서 0.32%로 낙폭이 커졌습니다.

반대로 강북 14개 구는 0.26% 올랐습니다. 강남 11개 구는 0.02% 오르는 데 그쳤습니다. 성북구와 서대문구가 각각 0.36%로 가장 높았고, 중구 0.35%, 도봉구 0.33%, 중랑구 0.31%가 뒤를 이었습니다. 한국부동산원은 역세권과 대단지, 중소형 아파트가 오름세를 이끌었다고 설명했습니다.

서남권도 강세였습니다. 아주경제 보도에 따르면 강서구와 관악구가 각각 0.27%, 금천구가 0.26% 올랐습니다. 강서는 등촌·가양동 역세권, 관악은 신림·봉천동 대단지가 상승을 이끌었습니다. 한강 이남 11개 구의 평균은 0.02%이지만 구마다 편차가 크다는 점도 보입니다.

일부 중저가 단지에서는 신고가(역대 가장 비싼 거래 가격)도 나왔습니다. EBN 보도에 따르면 중랑구 면목삼익 전용 59㎡가 7억 1천만 원에 거래되어 직전보다 6천만 원 올랐습니다. 관악구 신림금호타운2차 전용 59㎡도 처음으로 7억 원에 거래되었습니다. 전월세 물건이 부족해지자 값이 낮은 동네로 사려는 사람이 옮겨 간 결과라는 설명입니다.

용산구는 0.04% 올라 2주 연속 상승했습니다. 한 주 전 세계일보 보도에서는 용산구가 2주간 내리다가 상승으로 돌아섰다고 전했습니다. 한강변 일부 지역은 주간 단위로 소폭 오르내리며 보합권에 머물고 있다는 설명도 있습니다. 서울을 강남과 강북으로 딱 나누기보다 동네별로 봐야 하는 이유입니다.

왜 이런 차이가 생길까요

국토교통부는 상승 요인으로 세 가지를 꼽았습니다. 집이 적게 지어져 입주 물량이 줄어든 점, 소득 증가와 반도체 같은 산업 호황으로 살 수 있는 힘이 커진 점, 집값이 오를 것이라는 기대입니다. 세 가지가 겹치면 매물이 귀해지고 값이 쉽게 오릅니다. 특히 전월세 물건이 부족하다는 점이 중저가 지역 매수세로 이어졌다는 분석이 많습니다.

하락 요인으로는 기준금리 인상에 따른 대출 이자 상승을 들었습니다. 기준금리는 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 올랐고, 8월 주택담보대출 고정금리는 4.88%였다고 합니다. 이자가 오르면 빚을 내서 집을 사려는 사람의 부담이 커집니다. 집값이 높은 지역일수록 같은 비율의 이자 변화도 더 큰 금액으로 느껴집니다.

강남은 집값이 높아 대출 규제와 이자 부담을 더 크게 느낀다는 분석이 있습니다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 정책 불확실성과 금리 인상 같은 거시 변수가 남아 있다고 짚었습니다. 그래서 거래 둔화와 가격 약세가 당분간 이어질 가능성이 크다고 내다봤습니다. 강남권은 당분간 쉽게 반등하기 어렵다는 시각입니다.

강남권에서는 매물이 늘었다는 보도도 있습니다. 세계일보가 아실 자료를 인용한 바에 따르면 10월 중순 매매 매물은 강남구 11,853건, 송파구 6,594건, 서초구 9,926건이었습니다. 9월 28일과 비교하면 각각 4.6%, 7.9%, 7.6% 늘어난 수치입니다. 팔려는 사람이 늘면 가격이 눌리기 쉽습니다.

그렇다고 강남에서 싸게 사려는 수요가 없는 것은 아닙니다. 우리은행 연구원은 강남·송파에서 가격이 20% 이상 조정된 일부 재건축 아파트의 급매물이 거래되며 저가 매물이 소진되는 모습도 나타났다고 설명했습니다. 즉 하락 속에서도 값이 충분히 내린 물건은 팔리고 있다는 뜻입니다. 지역 안에서도 단지마다 상황이 다를 수 있습니다.

다만 정확한 원인은 전문가마다 해석이 다르므로 단정하기는 어렵습니다. 어떤 분은 금리와 규제를, 어떤 분은 이미 오른 가격에 대한 부담을 더 크게 봅니다. 한국부동산원도 일부 지역에서는 하락 조정된 거래가 체결되고 있다고 설명했습니다. 한 가지 원인으로 설명하려 하기보다 여러 요인이 겹쳤다고 이해하시는 것이 좋습니다.

경기 남부가 들썩이는 이유

경기 남부도 눈에 띕니다. 화성 병점구가 0.65%, 화성 동탄구가 0.57%, 안양 동안구가 0.56%, 성남 분당구가 0.53% 올랐습니다. 군포시 0.53%, 수원 영통구 0.52%도 높은 편이었습니다. 경기도 전체로는 0.21% 올라 직전 주 0.26%보다 폭이 줄었습니다.

대부분 지역은 직전 주보다 상승 폭이 줄었지만 예외도 있습니다. EBN 보도에 따르면 화성 병점구와 안양 동안구는 상승 폭이 오히려 커졌습니다. 반면 동탄, 분당, 군포, 영통, 광명은 줄었습니다. 같은 경기 남부라도 동네마다 온도가 다릅니다.

EBN 보도에서 우리은행 연구원은 반도체 경기 호조로 경기 남부의 매수 관심이 이어지고 있다고 설명했습니다. 일자리와 투자 수요가 반도체 산업을 중심으로 모이기 때문이라는 분석입니다. 일자리가 늘면 근처에 살려는 사람이 늘고, 집을 사려는 힘도 커질 수 있습니다. 이른바 반도체 벨트라는 말이 나오는 배경입니다.

서울 집값 부담도 한몫한다는 설명입니다. 머니투데이 보도에 따르면 실수요자들이 서울과 가까운 인기 지역이나 규제를 덜 받는 지역으로 가성비를 찾아 옮겨 가고 있습니다. 서울의 강세가 경기도로 번지고 있다는 분석입니다. 그래서 규제지역과 비규제지역을 가리지 않고 경기도 강세가 당분간 이어질 것이라는 전망이 나옵니다.

한 주 전 흐름은 더 뜨거웠습니다. 세계일보 보도에 따르면 10월 둘째 주 경기도는 0.26% 올랐고, 성남 분당구 0.79%, 군포시 0.72%, 수원 영통구 0.69%가 두드러졌습니다. 이번 주에는 이 지역들의 상승 폭이 모두 줄었습니다. 과열이 한 박자 쉬어 가는 모습이라고 볼 수도 있지만 한 주 숫자로 판단하기는 어렵습니다.

인천은 흐름이 달랐습니다. 같은 보도에 따르면 인천은 10월 둘째 주 0.03% 오르는 데 그쳤습니다. 전국 아파트 평균도 0.10% 수준이었습니다. 수도권 전체가 한꺼번에 뜨거운 것이 아니라 일부 지역에 힘이 몰려 있다는 점을 알 수 있습니다.

전세 시장은 어떻게 움직였을까

전세도 매매와 같은 흐름입니다. 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.16% 올라 89주 연속 상승했습니다. 직전 주 0.18%보다는 상승 폭이 줄었습니다. 한국부동산원은 임차 수요가 탄탄한 대단지와 역세권이 서울 전체 상승을 이끌었다고 설명했습니다.

전세가 많이 오른 곳은 성북구 0.36%, 노원구 0.31%, 도봉구 0.28%였습니다. 중랑구와 금천구는 각각 0.27%였습니다. 대체로 매매가 많이 오른 중저가 지역과 겹칩니다. 전세가 오르면 매매로 눈을 돌리는 사람이 늘기 쉬운 구조입니다.

강남권 전세는 조금 다른 모습입니다. 서초구는 대단지 입주 물량의 영향으로 0.10% 내려 10주 연속 하락했습니다. 강남구는 0.12% 올라 8주 만에 상승으로 돌아섰습니다. 아주경제 보도에 따르면 강남구 전셋값은 8월 31일 -0.13%, 9월 28일 0.00%를 거쳐 이번에 플러스가 되었습니다.

전월세 물건이 부족하다는 말은 여러 보도에서 반복됩니다. 월세도 올랐습니다. 세계일보 보도에 따르면 9월 한 달 서울 아파트 전세는 0.80%, 월세는 0.93% 올랐습니다. 세입자의 주거비 부담이 커졌다는 의미입니다.

경기도 전세도 올랐습니다. 머니투데이 보도에 따르면 경기 전셋값은 0.18% 올랐고, 화성 동탄구가 0.57%, 성남 수정구가 0.50%, 수원 영통구가 0.39%로 높았습니다. 매매와 전세가 함께 오르는 흐름이라는 설명입니다. 전세가 오르면 매매가격을 받쳐 주는 힘이 된다는 해석이 있습니다.

다만 전세가 오른다고 해서 집값이 반드시 따라 오르는 것은 아닙니다. 서초구처럼 입주 물량이 많으면 전세가 내리는 곳도 있습니다. 전세 수요가 매매로 이어질지는 대출 이자와 정책에 달려 있습니다. 전세와 매매를 함께 보되 서로 다른 시장이라는 점을 기억하시는 것이 좋습니다.

부동산에는 주식·금리가 어떻게 이어질까

집값은 혼자 움직이지 않습니다. 반도체 기업의 실적이 좋아지면 직원 소득이 늘고, 그 지역의 집을 사려는 힘이 커질 수 있습니다. 이번에 경기 남부가 강세인 배경으로 거론되는 흐름입니다. 주식시장의 반도체 호황과 부동산이 같은 뿌리에서 만난다고 볼 수 있습니다.

금리는 반대쪽에서 누릅니다. 대출 이자가 오르면 빚을 내서 집을 사기 어려워집니다. 기준금리가 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 오른 것이 바로 이 경로입니다. 이 때문에 앞으로 금리 방향이 집값과 주식시장에 함께 영향을 줄 수 있다는 전망이 있습니다.

대출 가능 금액이 줄면 갈아타기도 어려워집니다. 아주경제 보도에 따르면 우리은행 연구원은 한강벨트 지역이 대출 가능 금액의 제한 때문에 갈아타기 수요가 들어오기 어렵다고 봤습니다. 그래서 강남 3구와 비슷하게 약세를 보일 수 있다고 내다봤습니다. 집값 자체보다 빌릴 수 있는 돈이 시장을 가른다는 말입니다.

투자 수요의 성격도 달라졌다는 통계가 있습니다. 갭투자 비중은 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 낮아졌다고 국토부가 밝혔습니다. 전세를 끼고 사는 사람이 줄었으니 집을 실제로 쓰려는 사람의 비중이 커졌다는 해석이 가능합니다. 투기 수요가 줄면 가격 변동이 다소 완만해질 수 있습니다.

다만 주식 수익이 곧바로 집값으로 이어진다는 근거는 아직 약합니다. 두 시장이 같은 방향으로 움직일 때도, 따로 움직일 때도 있습니다. 주식에서 번 돈이 집을 사는 데 쓰인다고 단정할 수 있는 자료는 이번 보도에 없습니다. 연결 고리가 있을 것이라는 추측과 확인된 사실은 구분해서 보셔야 합니다.

그래서 한 가지 지표만 보고 판단하지 않는 것이 중요합니다. 집값, 전세, 금리, 거래량을 함께 놓고 봐야 흐름이 보입니다. 이 사이트의 지역별 거래량과 신고가 도구가 그런 비교에 도움이 됩니다. 아래 링크에서 직접 확인해 보시기 바랍니다.

정부는 어떻게 보고 있고, 무엇을 조심해야 할까

국토부는 강남권이 내려서 서울 전체 상승률이 둔화하고 있다고 평가했습니다. 거래량은 5월 8,900건에서 8월 4,600건으로 줄었다고 밝혔습니다. 갭투자 비중이 낮아진 점과 함께 시장이 과열에서 식고 있다는 근거로 내세운 숫자입니다. 데일리안 보도는 국토부가 가격 하향 안정 신호가 나온다고 본다고 전했습니다.

공급 쪽 숫자도 있습니다. 서울 인허가는 3~8월 3만6천 가구로 1년 전보다 74% 늘었습니다. 하지만 착공은 1만7천 가구로, 최근 10년 평균 3만1천 가구에는 못 미칩니다. 허가를 받아도 실제 공사가 시작되지 않으면 입주까지 시간이 더 걸립니다.

3기 신도시 입주가 시작되면 시장이 안정될 것이라는 것이 정부 설명입니다. 다만 입주 시점까지는 공급 부족 우려가 이어질 수 있다는 반론도 있습니다. 매물 부족이 계속되는 한 중저가 지역의 오름세가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 전문가 전망도 있습니다. 정부의 설명과 시장의 체감이 다를 수 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.

집을 사려는 분께서는 평균 숫자에 휩쓸리지 않으시는 것이 좋습니다. 서울 전체가 89주 올랐다고 해서 내가 보는 단지가 오른다는 보장은 없습니다. 강남권처럼 하락하는 곳도 있고, 급매가 소진되며 분위기가 바뀌는 곳도 있습니다. 실제 거래 가격과 매물 수를 직접 확인하는 것이 먼저입니다.

대출 이자 계산도 꼭 해 보셔야 합니다. 8월 주택담보대출 고정금리가 4.88%였다는 보도를 기준으로 하면 이자 부담이 작지 않습니다. 금리가 더 오를 가능성도 전문가들이 변수로 꼽았습니다. 이자가 오른 상태에서도 갚을 수 있는지 여유 있게 따져 보시기 바랍니다.

신고가가 나왔다는 소식만 보고 서두르는 것도 조심해야 합니다. 신고가 한 건이 시장 전체를 대표하지는 않습니다. 이번 주처럼 상승 폭이 줄어드는 신호가 나오면 흐름이 바뀔 수도 있습니다. 다음 주 조사까지 지켜보며 판단하시는 것이 좋습니다.

어려운 용어 쉽게 보기

• 매매가격지수: 아파트 값이 지난주보다 얼마나 올랐고 내렸는지 나타내는 점수표입니다. 한국부동산원이 매주 조사해서 발표합니다.
• 기준금리: 한국은행이 정하는 나라의 기본 이자율입니다. 이 숫자가 오르면 은행 대출 이자도 대체로 따라 오릅니다.
• 갭투자: 전세 보증금을 끼고 집을 사는 방법입니다. 집값과 전세금의 차이(갭)만 내면 되기 때문에 붙은 이름입니다.

정리하면 서울 집값은 89주째 오르고 있지만 속도는 느려졌고, 강남과 강북의 방향은 달라졌습니다. 서울 평균만 보면 시장의 절반만 보는 셈입니다. 경기 남부는 반도체 경기를 타고 강세를 보이는 반면 강남권은 금리와 정책 불확실성에 눌려 있습니다. 앞으로는 금리와 공급, 거래량이 흐름을 가를 변수가 될 것입니다.

내가 관심 있는 동네의 실제 거래 가격과 대출 이자를 함께 확인하시는 것이 좋습니다. 이 글은 투자 권유가 아니며, 숫자는 보도 기준이므로 한국부동산원 원문도 확인하시기 바랍니다. 보도마다 기준일이 달라 수치가 조금씩 다를 수 있다는 점도 알아 두시기 바랍니다.

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참고한 기사

• 머니투데이 - 서울 아파트값, 89주 연속 상승…강남 약세·외곽 강세 계속
• EBN - 서울 집값 89주째 상승…강남은 주춤, 반도체 벨트는 강세
• 데일리안 - 88주 오른 서울 아파트값…국토부는 가격 하향 안정 신호 나와
• 아주경제 - 서울 아파트값 89주 연속 상승…강남3구 하락 속 강북·외곽 강세
• 세계일보 - 서울 아파트값 88주 연속 상승…상승폭 2주째 확대, 용산도 상승 전환

이 글은 보도된 내용을 정리한 해설이며 특정 종목·단지의 매수·매도를 권하는 글이 아닙니다. 인용한 수치는 위 기사 기준이고, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.