전월세 계약 전에 꼭 확인할 6가지: 등기부등본부터 확정일자까지

계약 전 첫 확인: 등기부등본

계약하려는 집의 등기부등본을 인터넷등기소에서 직접 열람해 보시기 바랍니다. 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지, 대리인이라면 위임장이 있는지를 확인합니다.

을구에 근저당이나 가압류가 있으면 내 보증금보다 먼저 받아 갈 권리가 있다는 뜻입니다. 집값에서 선순위 대출을 빼고 남은 금액이 내 보증금을 충분히 감당하는지 계산해 봐야 합니다.

보증금이 안전한지 계산하는 방법

간단한 확인법은 선순위 대출과 내 보증금을 더해서 집값과 비교하는 것입니다. 예를 들어 집값이 10억 원이고 선순위 대출이 4억 원, 내 보증금이 4억 원이면 합계는 8억 원으로 집값의 80%입니다. 이 비율이 높을수록 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

집값은 이 사이트의 실거래가에서 같은 단지, 같은 평형의 최근 거래를 보며 가늠해 볼 수 있습니다. 위 숫자는 설명을 위한 가정입니다.

전입신고와 확정일자

전입신고를 하고 그 집에서 실제로 살기 시작하면 다음 날부터 대항력이 생겨 집 주인이 바뀌어도 계속 살 수 있습니다. 확정일자를 받으면 경매 때 보증금을 우선해서 돌려받을 권리가 생깁니다.

그래서 계약 후 이사하는 날 곧바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 두 가지를 이사 날짜에 맞추는 것이 보증금을 지키는 기본입니다.

보증보험과 특약

전세보증금 반환보증 같은 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 받을 수 있게 해 줍니다. 가입 조건과 대상 집값 기준은 보증기관마다 다르고 바뀔 수 있어서, 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다.

계약서에는 잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣는 경우가 많습니다. 이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 큰 금액이 걸린 계약은 전문가와 상의하시는 것을 권합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 됩니까? 전입신고와 점유를 마쳐서 대항력이 있으면 새 집주인에게도 같은 조건을 주장할 수 있습니다. 대항력이 생기기 전에 집이 넘어가면 보호받기 어려울 수 있습니다.

월세와 전세를 같은 기준으로 비교할 수 있습니까? 전세 보증금을 은행 예금 이자로 환산해 월세와 견주는 방법이 있습니다. 예를 들어 보증금 3억 원에 연 3.0% 이자를 가정하면 한 해 이자가 900만 원, 한 달 75만 원입니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정입니다.

계약 전에 집주인의 세금 체납을 확인할 수 있습니까? 집주인의 동의를 받아 국세와 지방세 완납증명서를 요청하는 방법이 있습니다. 거절하면 그 이유를 계약 판단에 참고하시기 바랍니다.