아파트 실거래가 제대로 보는 법: 계약일·신고일·해제·평형

실거래가는 어디서 오나

아파트를 사고팔면 부동산 거래신고법에 따라 계약일로부터 30일 안에 거래를 신고해야 해요. 국토교통부는 이렇게 신고된 거래를 모아 실거래가 공개시스템에 공개하고, 같은 자료를 공공데이터포털로도 제공해요. 이 사이트의 부동산 화면은 모두 이 자료를 써요.

계약일과 신고일이 달라요

공개 자료의 날짜는 계약일이에요. 신고는 계약 후 30일까지 들어오기 때문에, 이번 달 거래 건수는 다음 달 중순이 될 때까지 계속 늘어나요. 월초에 '이번 달 거래가 확 줄었다'고 보이는 건 대부분 아직 신고가 덜 들어왔기 때문이에요.

그래서 이 사이트는 '계약일' 기준과, 새 자료가 공개시스템에 올라와 사이트에 들어온 날인 '신고 반영일' 기준을 함께 제공해요. 매일 새로 나온 거래를 보고 싶다면 신고 반영일 기준이 편해요.

해제 거래는 빼고 보세요

신고 뒤 계약이 취소되면 '해제' 표시가 붙어요. 해제된 거래는 실제로 성사되지 않은 가격이라 시세 판단에서 빼야 해요. 특히 비정상적으로 높은 가격의 신고 뒤 해제가 반복되면 시세를 부풀리려는 시도일 수 있어 주의가 필요해요. 이 사이트는 평균가와 신고가 계산에서 해제 거래를 제외해요.

전용면적과 평형

실거래 자료에는 전용면적(현관 안쪽 실제 생활 공간)만 나와요. 흔히 말하는 '34평'은 공용 부분까지 합친 공급면적 기준이라, 전용 84㎡ 아파트가 보통 33~34평으로 불려요. 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)에 맞춘 이 크기를 '국민평형'이라고 해요.

같은 단지라도 평형이 다르면 가격이 완전히 달라서, 가격 비교는 반드시 같은 전용면적끼리 해야 해요. 지역끼리 비교할 땐 평형 구성 차이를 없앤 3.3㎡(1평)당 가격을 쓰는 게 정확해요.

신고가 뉴스를 볼 때

'신고가'는 같은 단지·같은 면적의 이전 최고가를 넘은 거래예요. 하지만 한 건의 신고가는 고층·로열동 같은 개별 조건 때문일 수 있어요. 같은 지역에서 여러 단지가 비슷한 시기에 신고가를 쓰는지, 거래량도 함께 늘었는지 보면 일시적인 거래인지 흐름인지 구분하기 쉬워요.